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16 de Agosto de 2022

Due Diligence Imobiliária e a Fraude contra credores e à execução

Alessandra Sereda, Advogado
Publicado por Alessandra Sereda
há 5 meses

A Due Diligence Imobiliária trata-se de um procedimento minucioso e preventivo de análise da situação jurídica de um imóvel a ser realizado pelo advogado, especializado em direito imobiliário, em momento anterior a concretização de um negócio imobiliário.

Qual a função de cada profissional envolvido em uma negociação imobiliária?

Cabe ressaltar que, todos os profissionais envolvidos em uma negociação imobiliária, quais sejam: os corretores de imóveis, os engenheiros, os arquitetos, bem como os advogados, especialistas em direito imobiliário, têm o seu papel fundamental no negócio imobiliário, pois são profissões que se complementam. Entretanto, cada profissional possui a sua função.

Em uma negociação imobiliária, enquanto o engenheiro é o profissional capacitado para verificar se um imóvel possui algum risco estrutural ou analisar qual é o potencial construtivo de um terreno, por exemplo; o arquiteto, é responsável por fazer o planejamento de obra, desde o seu desenho, criação de espaços internos e externos, analisando suas funcionalidades e verificando o impacto dessa obra com o meio ambiente.

Por outro lado, o corretor de imóveis, é o profissional responsável pela intermediação da negociação, bem como tem o papel fundamental para prestar informações sobre as principais características do imóvel e da região, onde o mesmo está localizado. Já, o advogado, especialista em direito imobiliário, no que se refere a Due Diligence Imobiliária, possui a função de analisar toda a documentação, tanto do imóvel objeto da negociação, como dos contratantes, de forma a minimizar os riscos envolvidos em uma compra ou venda de um imóvel.

Quem está apto a exercer essa atividade?

A análise documental, de forma detalhada, conhecida como Due Diligence Imobiliária, deve ser realizada pelo advogado especialista em direito imobiliário, uma vez que, somente o advogado possui o conhecimento técnico para identificar situações que somente com uma análise mais aprofundada é possível ser constatada, a exemplo de consultas e verificações mais aprofundadas a um processo judicial, no qual possui como parte o vendedor do imóvel.

O que pode ser constatado com a Due Diligence Imobiliária?

A existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, dentre outras possibilidades jurídicas, capazes de invalidar uma negociação imobiliária, são exemplos de situações que podem surgir quando estamos diante de uma negociação imobiliária.

Dessa forma, toda cautela é exigida na análise da documentação, tanto do imóvel, quanto dos vendedores, pois podem apontar dívidas, as quais precisam ser cuidadosamente analisadas, pois, caso contrário, pode acarretar prejuízos às partes envolvidas ou até mesmo, caracterizar ato fraudulento, trazendo responsabilização civil e criminal ao comprador.

Dessa forma, todos os profissionais, ligados ao setor imobiliário, possuem o seu papel fundamental, entretanto, cada qual deve exercer suas atividades de acordo com a sua capacitação e conhecimento profissional.

Due Diligence Imobiliária e a fraude contra credores e fraude à execução:

Um dos principais problemas constatados é a fraude contra credores e a fraude à execução. Isso ocorre quando o vendedor vende seus bens, quando já existe contra si uma ação (fraude à execução) ou um crédito (fraude contra credores), tornando-o insolvente, ou seja, incapaz de pagar as suas dívidas com o seu patrimônio remanescente.

Quando estamos diante de uma fraude à execução, o credor prejudicado poderá requerer judicialmente a penhora do bem vendido, mesmo que a escritura já tenha sido registrada em nome do novo comprador.

Já, no caso de não existir uma ação em andamento, mas indícios de insolvência do devedor, como, por exemplo, protestos, o credor poderá ingressar com a ação pauliana, de forma a anular a venda, uma vez que, nesse caso, estamos diante da fraude contra credores.

Para evitar situações como essa, a Due Diligence Imobiliária vem ganhando cada vez mais importância nas negociações imobiliárias e esta, sim, deve ser realizada por um advogado, especializado em direito imobiliário, pois somente ele terá o conhecimento para verificar todas as situações possíveis de ocorrer, ou seja, é o profissional habilitado para consultar processos judiciais nos quais um vendedor está envolvido, por exemplo, de forma a verificar se uma fraude pode está presente ou não.

Portanto, a Due Diligence efetuada por um profissional habilitado não torna um negócio livre de qualquer risco mas é o caminho de reduzir muitas surpresas negativas que podem surgir, quando o assunto é a compra e venda de imóveis.

___________________

Caso você possua alguma pergunta sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: contato@alessandrasereda.com.br ou no meu perfil do Instagram: @alessandra.sereda

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10 Comentários

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Bem instrutivo a sua colocação neste texto Dra. Alessandra Sereda.
Quanto aos comentários, devemos esclarecer que o corretor não tem acesso as plataformas do PJe, SAIPRO, eSAJ, PROJUDI e outras da área juridica.
Portanto a capacidade e orientação técnica do corretor recebida no curso de TTI é limitada a interpretar o que está registrado na Matrícula.
Ainda o corretor não terá conhecimento para verificar se o selo que lacrou a procuração é verdadeiro ou é falso. Ou se quem outorgou poderes na procuração podia ou não fazer este ato.
A due diligence é o caminho a ser seguido por quem não quer ser vítima ou tomar prejuízo em negócio imobiliário. continuar lendo

Vale salientar que o corretor de imóveis é um profissional que possui a capacidade técnica (TTI) de analisar toda a documentação dos imóveis objetos da negociações imobiliárias, e que o corretor de imóveis é o responsável por intermediar negociações de venda, compra, locação e permuta de imóveis, tanto residenciais como comerciais. continuar lendo

Excelente artigo! A figura do advogado é indispensável neste caso. continuar lendo

Parabéns pela publicação, Dra. Alessandra Sereda!
Como colocou, "... não torna o negócio isento de riscos...", mas qual a responsabilidade do advogado?
Sucesso e reitero os parabéns!
Ribeiro
Corretor de imóveis continuar lendo

O Código Civil dedica todo um capítulo a corretagem.

E, por imposição do Artigo 723 desse código:

"O corretor É OBRIGADO a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência." continuar lendo